打通境内外资产交易渠道，凸显产权交易市场 集聚资源、对接资本、发现价值功能

一、项目基本情况

本项目转让方为江苏省某省级机关（以下简称转让方），项目标的为位于香港特别行政区内的一套房产，该房产由个人代持，产权实际控制人为转让方。根据江苏省相关要求，为进一步盘活闲置国有资产，经江苏省机关事务管理局批准，对该房产进行公开转让。2016年6月，转让方委托江苏省产权交易所（以下简称产交所）公开处置该套房产。

标的坐落于香港铜锣湾礼顿道1号愉景楼，建筑面积为12021平方米，距离香港铜锣湾商业区仅10分钟步程，交通便利，生活便捷，基础设施发达，房屋本身保养良好，物业配置齐全。但由于该房产处于境外，在交易、变更、资金结算等流程上与境内房产有很大不同，客观上加大了处置难度。

二、项目难点和风险点

接受委托后，为保障本次处置工作顺利进行，2016年6月28日，产交所工作人员赴香港铜锣湾地区对该房产进行了实地查看，并与香港当地律师会面，咨询香港房地产买卖的有关规定和惯例，了解香港房产的特殊性及两地法律体系的差异。调研工作结束后，产交所工作人员认真分析标的处置存在的难点和风险点：

1手续复杂且交易成本不确定性高

由于香港房产的特殊性及两地法律体系的差异，在交易流程中，存在如下几个问题：①转让方产权代持人员出境赴港办理变更等手续的难度较大，可能性低。②境内产权交易机构出具的房产交易鉴证材料不被香港房产管理机构所认可，办理房产变更时还需要由香港律师行出具交易鉴证书，这增加了买卖双方的鉴证成本。③如在内地组织标的挂牌竞价，受过境、体制差异、时间限制等因素的影响，香港居民到内地办理报名等手续很不方便，意愿较小，且大部分人对境内的网络竞价系统也不熟悉；若在香港组织境外交易，由于法律体系和规章制度的差异，可能会大大增加交易周期和交易成本。

2资金结算手续烦琐

房产处置过程中遇到的资金结算问题主要有以下几种情况：①如买方为非港居民，则需支付225%的房产购置税，这对买方的资金要求较高，购房成本也较高，且所有款项的结算需要通过香港银行账号进行；而由于外界与香港存在结汇、反洗钱等机制的障碍，非港居民在香港开立个人账户及开立账户后款项汇入境内的结算手续都非常麻烦，存在失败风险。②如买方为香港居民，一般会选择按揭贷款方式购房，而原则上国有资产处置款应一次性付清。即使确定以按揭贷款形式付款，需要由贷款银行将款项定期划入律师行专户，再由律师行汇给房屋所有者或所有者的授权委托方，这与非港居民情况相同。大额、多批款项转入境内账户较为困难。③境外款项能否顺利通过外管局结汇进入境内账户，存在不确定风险，且境内外资金结算遇到的阻碍可能会影响房产处置工作的顺利进行。

3标的需求面窄

对于大部分非港居民。标的吸引力不大：①非港居民购买香港房产，需支付较高比例的房产购置税（一般为房价的225%）。②该房产为二手房，处于闹市区，周边环境一般。通常情况下，具备该等资金实力的人士不会选择购买香港境内闹市区的二手房。③即使有子女就读等因素需要经常赴港，大部分会选择在深圳离口岸较近的地区，如沙田、罗湖等地购房。④香港房价由于政策影响处于下跌趋势，影响其投资价值。⑤非港居民购买此套房产后长期居住的可能性较低。⑥根据香港本地法律，闲置超过三年的房产会由香港土地管理部门发函至房屋所有人，若限期内未取得回复，管理部门将对该闲置房产进行公开处置。

对于临近的深圳居民。该标的具有一定吸引力：①深圳居民因工作需要长期驻港或者需经常赴港人员较多，该部分群体有在港置产需求；②由于香港房产处于下跌趋势，但深圳房产当期处于上升趋势，深圳一套房产总价接近千万元的很多，且深圳居民总体富裕程度较高，对该价格接受度较高。

对于香港居民。由于该房产的所有权人在大陆，且最终交易款需汇入境内账户，因此香港居民参与意向受让该套房产在交易和资金结算方面均存在不便。但由于香港居民购买在港房产的税负较低，在港办理变更等手续也较为便利，因此该部分群体参与受让该套房产有一定可能性。

综上，我们认为：虽然该标的总体需求面窄，但在港工作且居住在深圳客户群积极参与竞买该房产可能性较大，香港居民参与受让该房产也有一定可能性。

4标的推介有一定难度

标的推介有一定难度：①如选择香港房产中介机构推介，则交易成本很高（香港中介机构向买卖双方各收取成交价款的百分之一作为中介费）;②由于需求面窄，交易所传统的推介渠道和方式可能效果不明显。

此外，由于香港和内地法律的差异，标的在资产评估机构选择及房产变更手续上存在不同。根据香港房产交易要求，香港房地产买卖中的房产评估通常由银行进行，该套房产通过多家香港本地银行评估的价格为1050万~1170万港币；但是根据内地国有资产管理要求，评估需由有资质的第三方评估机构进行。房产变更手续方面，香港房地产无类似于大陆房产证的产权证明；关于标的的所有信息均留存于合同中，买卖双方完成变更直接写入合同，并在香港房产相关管理部门留档备查。

三、项目处置方案

在掌握了香港当地房产交易规则，把握了处置工作中的难点和风险点之后，产交所制定了以内地客户为主、兼顾香港潜在客户群的处置原则，并围绕这一原则进行了处置工作。

1资产评估

鉴于该项目的国有资产性质，最终决定该项目的资产评估由国内符合要求的评估机构完成。产交所将经省有关部门确认的资产评估机构库向转让方推荐，由转让方从库中按规定选取符合要求的第三方评估机构对标的进行评估后出具评估报告。评估结果报省机关事务管理局备案。评估价格以人民币金额列明，作为转让底价。

2房产变更中涉及的境外事项

因转让方出境不便，产交所建议转让方委托香港律师楼作为该房产合同鉴证代理人。由委托代理人赴宁，与转让方签订委托代理协议，由委托代理人代理转让方办理房产变更过程中的涉外流程。

3资金结算

为避免出现境外资金结算等问题，各方研究讨论后敲定处置过程中涉及的交易保证金、交易价款、交易服务费等款项一律以人民币在产交所指定境内账户结算。产交所收到交易价款后，向委托代理人（香港方律师）出具收讫证明。委托代理人即可认定交易双方已经付清款项，无须再通过香港境外账户进行结算。

4信息公告和推介

根据以内地客户为主的处置原则，交易所选择了针对潜在客户群进行精准推介的方案。项目信息公告主要通过产交所国内渠道发布，征集意向受让方和开展竞价通过产交所平台进行，推介的重点目标是深圳客户群。考虑到香港居民参与受让该套房产也具有一定可能性，产交所建议转让方在香港报刊对该套房产做一定的宣传。

四、交易过程

产交所起草转让公告，经转让方和江苏省机关事务管理局确认后在产交所网站发布转让公告。通过公开征集，最终征集并确定了深圳一居民为最终受让人，成交价格为人民币105603万元（高于香港当地律师预估价格）。

产交所随即开展后续工作。经甄选，选定锦天城（南京）律师事务所作为项目法律顾问，选定史蒂文生黄律师楼作为香港地区的代理机构，签订委托代理协议。全权委托代理机构办理房产变更在港手续，省去了委托方赴港办理的烦琐流程。

在所有准备工作协调完毕的情况下，香港律师于2017年12月7日赴宁，接受转让方委托，全权代理转让方在香港办理房产变更的一切事宜。

香港律师接受委托后，即审验香港房产资料，同时将资料带回香港到相关部门核对。经香港律师楼的审验，发现产权持有人的身份证号码由原来的15位升到现在的18位。香港律师提出该事项是一个瑕疵，如得不到解决，不但会影响合同的签订，受让方也可因此要求标的降价。香港律师提出解决方案，要求转让方房产代持人到公证处公证原号码与新号码为同一人，并将公证书送到外交部领事司进行认证。交易所积极配合转让方办理了身份证号码公证，并最终通过外交部领事司认证。

2018年3月13日，香港律师第二次赴宁，鉴证转让方签署房屋转让合同。同日，产交所通知受让方将房屋价款交纳至产交所指定账户。在收到全部房屋价款并由转让方确认后，产交所将到账凭证传至香港律师处，香港律师在港启动交割流程。

2018年3月15日，香港律师在港与受让人委托律师会面，鉴证受让人签署房屋转让合同，并将房屋钥匙交给受让人，启动房屋移交手续。

2018年4月10日，标的房产在香港办理好房产移交手续，交割完成，标志着整个项目的产权转让环节圆满结束。

五、启示及意义

该项目是产交所首例香港资产处置业务。产交所在项目处置过程中积极为交易各方提供高效优质的服务，认真组织调研、拟定处置方案、协调各方工作，严控各类风险，最终保障项目顺利成交。总结经验，主要有以下三点：

一是项目前期详细深入的调研分析是基础。在接受委托后，产交所即派人员到香港查看标的状况，获取房产基础资料，进行初步审验，了解香港房产交易相关法律规定等，在此基础上，准确把握了标的处置的难点，为项目顺利成交打下基础。

二是制定合理处置方案是关键。香港法律与内地法律是两个相对独立的法律体系。在交易过程中，既要符合香港房产的变更规范，又要符合国有资产进场交易相关法律的规范，还要考虑跨境交易引起的交易成本增加。初步调研分析后，包括委托方在内的各方都觉得该项目成交难度很大。产交所与转让方、批准单位和律师进行了充分沟通，多次召集各方研究处置方案，经过反复推敲，最终明确了以内地客户为主、兼顾香港潜在客户群的处置原则，并根据这一原则确定了标的挂牌形式、挂牌地点、推介方案、结算方式、中介机构的选择等事宜。事实证明了标的处置方案的正确性。该方案既符合相关法律规定，又满足转让方和监管部门的要求，同时还具备便于操作、方便资金结算和成交变更、节约交易成本等优点，促进了国有资产的保值增值。

三是必须加强部门间的协调与配合。标的在交易过程中涉及省外办、外交部领事司等诸多部门，遇到了一些事先未预料到的政策性障碍。另外，鉴于该项目为江苏省首个行政单位资产跨境处置事项，包括产交所在内的相关部门既无惯例可循，也无处理经验。因此，处置过程中加强部门协调，发挥各方积极性，争取各方支持显得尤为重要。产交所积极做好协调工作，加强与相关各方的联系，共同应对交易过程中出现的各类问题，推动了项目的顺利进行。

该项目彰显了产交所集聚资源、对接资本、发现价值的平台优势，以及高效的业务能力与优质的服务水平；实现了国有闲置资产的保值增值，为产交所处置异地、境外资产积累了宝贵的经验。