常州产权交易所助力房地产续建 项目成功征集合作方

一、项目背景

近年来，城市建设过程中，“烂尾地”“烂尾楼”不断出现，严重影响城市形象，损害购房者利益，成为地方政府的一块“心病”。妥善处理这些“城市伤疤”，转废为宝迫在眉睫。

“泰和之春苑”工程总占地面积18万平方米，总建筑面积58万平方米，是高端精装项目。2010年，该楼盘均价高达13000元每平方米，是当时常州的“明星楼盘”。到2014年，常州房地产市场以刚需刚改为主力，高端住宅的定位让该楼盘出现滞销并引发原房地产开发商资金链断裂，留下2处烂尾楼和8块待开发空地。2015年8月，该公司宣告破产，进入司法拍卖程序。作为国有企业的常州东南经济开发有限公司（以下简称东南经济）于2016年9月成功拍得“泰和之春苑”资产并计划于2017年启动续建。应东南经济委托，常州产权交易所（以下简称产交所）为其续建“泰和之春苑”房地产项目出谋划策。

二、项目难点

（一）烂尾项目涉及面复杂

“泰和之春苑”工程因资金短缺被迫停工之后，建筑材料供应商和民工收不到应得款项，业主更是“钱房两空”，造成了一定的社会影响。该房地产的续建是一项民生工程，只要充分挖掘土地价值、有效保障原购房者的权益，就能降低社会损失，维护社会稳定，展现政府的公信力。产交所接受委托后，不仅通盘考虑项目风险，审慎处理相关问题，保障项目的公开、公平、公正，还尽可能保证国有资产保值增值，协助东南经济寻找合适的开发商将房地产尽快盘活。

（二）续建方式的选择难把握

“泰和之春苑”续建项目有较强的社会意义，且情况复杂，开发要求高，资金需求较大，选择合适的方式使房地产续建顺利完成是重中之重。产交所根据项目特点及东南经济的需求，初步规划了3种方案：一是直接转让项目所涉及的土地使用权和在建工程等资产；二是转让东南经济的全部股权；三是找一家开发商共同开发，东南经济保持“冠名权”，合作方独立完成房地产的开发、建设、销售和管理。产交所和东南经济针对三种方案进行探讨后发现：第一种方案由于土地使用权转让存在政策限制，而且税费相对较高，实施难度较大；第二种方案东南经济承担相关职责较多，不能因为一个项目而失去公司控股权，因此也没有实施可能性。综合考虑项目背景，优先选取第三种方式，原因之一是东南经济作为国企，公信力强，以东南经济的名义来续建无疑能让社会大众放心；其二，共同开发时东南经济作为合作方对房地产续建有一定程度的参与，能够实时了解续建的进度，保障原购房者的利益，履行国有企业的社会责任。

三、项目亮点

（一）产交所全流程的专业服务

1详尽研究，把握项目情况

“泰和之春苑”项目先后经历了原开发商破产、司法拍卖、东南经济成功竞得及合作方征集等多个阶段，项目情况复杂，遗留问题较多。对此，产交所仔细查阅了当时的司法拍卖材料，咨询了规划局、建设局等多个相关部门，对项目的特点、难点、风险点一一进行排查。同时，深入学习、把握相关法律法规和政策文件，结合东南经济实际情况进行全方位解读，为规避项目风险、促进项目顺利成交打下良好基础。

2全面尽调，挖掘项目价值

标的包括8处共11万平方米的国有土地使用权，会所、样板房、辅房等多处临时建筑，2幢在建工程及多个地下车位。为了提升项目品质，深入挖掘项目价值，项目组人员直接在现场办公、实地勘察，进行周密分析调研。

之前，“泰和之春苑”附近尚未大规模开发；2017年，周边出现多个住宅小区，成为较成熟的居住社区。小区紧邻一所实验小学，随着附近区域的进一步规划，配套设施逐渐完善。同时，2幢烂尾楼已有部分完工，只要注入一定资金，经过短暂的工期，即可包装上市销售，投资风险较低。2017年初，常州房地产行业上行，商品房价格不断上涨。“泰和之春苑”作为高档精品小区，开发价值大，升值空间不容小觑。

3深化需求，优化交易方案

共同开发的合作方式定下之后，产交所与东南经济多次沟通，立足项目特点，并结合多年交易经验，协助东南经济拟定了双方合作协议；在合作条件、财务处理、运营管理等多个方面做了详细而合理的规定。

东南经济考虑保证开发进度及质量等因素，拟采用竞争性磋商来确定合作方。产交所结合房地产行业竞争“白热化”和产业已十分成熟的实际情况，建议将进度及质量等相关要求以条款的形式写入合作协议约定成文，采用网络竞价方式，最大限度地体现项目的商业价值。东南经济最终认同并采纳了上述建议。

4完善细节，注重交易保障

“泰和之春苑”项目历时四个多月，产交所密切关注交易进程，对每一个细节精益求精，以专业素质保障项目的顺利推进。项目挂牌后，产交所安排专人陪同踏勘，错开每家意向方的踏勘时间以防止串标；报名后，仔细审核意向方的报名资料，确保其满足竞价资格要求；成交后与交易双方定时联系，了解项目进度，及时协调配合。此外，产交所还特别联合常创集团下属小额贷款公司，提供了针对融资需求的“产权贷”和“交e融”两种金融产品；实现“交贷联动”，为部分存在资金压力的意向方解除“后顾之忧”，从而扩大合格意向方的范围。

（二）产交所市场化的营销推广

1充分利用平台资源库

产交所与国内多家产权交易机构联合打造的全国性互联网交易平台——E交易从2015年上线至今，已有8000多个产权项目在平台上正式挂牌，积累了35000多家入驻会员，拥有庞大的投资人资源库。“泰和之春苑”项目在E交易挂牌并放入平台首页全国重点推荐位置；同时，平台向关注房地产领域的投资人及时精准推送相关信息，广泛吸收潜在合作者。公告发布当天，即有碧桂园、万科等意向房企纷纷来电咨询。

2多渠道营销推广

产交所突破传统产权交易机构单一的信息发布模式，利用微信公众号、H5页面及各类专业频道等新媒体组合方式进行全方位推广，扩大招商信息的传播范围，助力项目快速成交。在“泰和之春苑”项目正式挂牌以后，有多家网络媒体跟进，发布相关报道共10余篇，引起了社会广泛关注。

3有效对接知名房企

产交所广泛搜集国内房地产商信息，向多家具有成熟经验的大型房地产开发企业进行定向宣传和推荐。产交所对接龙湖、新城等10余家意向房企，邀请其前来查看项目资料，并对项目价值进行专业分析，促成项目合作。

2017年5月，“泰和之春苑”房地产续建项目顺利成交，被知名上市房企常州新城房产开发有限公司揽入怀中，成交金额达797亿元。相比东南经济在2016年6月以537亿元的价格拍得该资产，不到一年时间资产增值26亿元。简单的数字背后蕴含着东南经济准确把握形势、产交所市场化成功运作等诸多努力。

四、项目启示

在本次交易过程中，产交所主动服务、精心运作、打破常规，为东南经济提供了交易方案优化、项目包装、合作方招募与甄选等全流程专业服务。在产权行业市场化转型的大趋势下，此次房地产续建项目的成功实施是产交所从产权流转深入到产权运营的一个生动写照。在竞争日益激烈、区域垄断不断被打破的今天，市场化程度的高低已成为检验产权交易机构能否做大做强的标准。产权交易机构唯有主动强化市场功能，提升综合服务能力，创新服务方式和理念，适应新形势下资本市场的角色定位，为客户提供一体化全过程解决方案，才能真正发挥自身在资源配置中的积极作用。