青岛产权交易所：灵活匹配交易方案，高效服务国企盘活存量资产

2022年5月25日，国务院办公厅发布《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，涉及老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等存量资产。近年来，青岛产权交易所围绕充分发挥平台优势，结合企业需求，灵活匹配交易方案，服务国有企业供给侧改革，盘活存量资产，助力新旧动能转换。

一、发挥平台优势，盘活存量资产典型案例

（一）运用招商方式，为存量闲置资产引进项目投资

2020年8月5日，青岛市李沧区沧安路91号商业综合体43302.04平方米招商项目通过招商业务板块挂牌成交，成交合同总金额2.14亿元。2020年8月11日，青岛延安三路109号产业园15533平方米招商项目挂牌成交，成交合同总金额约1亿元。招商项目总增值率达42.42%。

招商类项目以产业园招商和商业综合体招商为代表，一般都存在建成时间长、体量大、业态单一等特点。李沧区沧安路91号商业综合体项目由青岛海创开发建设投资有限公司出资建设，建成于2012年6月，总面积4万多平米，包括商场和独立产权商铺。建成后由于招商不利，一直处于空置状态。

青岛延安三路109号产业园为青岛华资资产管理有限责任公司的厂房，面积一万五千多平方米，招商方向为金融科创服务、文化创意、新一代信息技术、养老、医美健康、新型社区服务综合体等业态产业园。

青岛产权交易所针对特殊标的从开始就介入项目即着手深入调查项目背景，从周边环境、业态、招商方和转让方对项目的定位，项目招商和转让的原因等各方面进行深入细致的调研。这是项目实施的开始，也是必不可缺的一个关键环节。项目方案设计过程中，青岛产权交易所结合项目特点，不仅为招商方做好“参谋”，也要充分考虑到意向方的利益。

针对青岛市李沧区沧安路91号商业综合体项目，结合项目特点，协助招商一方制订了涵盖租赁基本条件、标的交接验收、物业管理、标的及附属设施的维护与更新等全部细节的方案和框架协议，并对租赁存续期间标的所有方出售全部或部分房产时如何保障承租方利益进行了细致约定。针对商业综合体项目体量大，装修期长的问题，建议给予半年至一年的免租期。同时，结合市场上商业综合体项目的租金付费方式，对本项目付款方式提出了“押二付一”的方案，即：承租方每月向招租方支付一次租金，支付金额为计租年度租金总额的十二分之一，同时，向招租方支付计租年两个月租金作为履约保证金。这样做既保证了招商方及时回拢部分资金用于企业周转，也缓解了承租方的付款压力，以此为交易条件挂牌，有助于征集到更多意向方，促进项目成交。

招商项目实质成交方式基本为租赁，因为不涉及所有权转移，不受32号令关于资产转让的交易方式的约束，只要保证交易环节的充分公平公正，在交易模式上可以实现突破和创新。青岛延安三路109号产业园项目，就是针对项目特点和招商方的需求，实现交易模式创新的一次很好的实践。本项目定位为通过招商，导入以金融科创服务、文化创意、新一代信息技术、养老、医美健康、新型社区服务综合体等新业态，使闲置已久的企业老旧厂房重新焕发活力，成为市中心的都市产业园区。因此，对意向方在未来园区产业引入方面是否能符合业态特点提出了很高的要求。结合这一项目特色，青岛产权交易所创新交易模式，采取了专家评审与网络竞价相结合的交易方式。最终，本项目通过第一轮专家评审确定了三家意向方，三家意向方经过第二轮总计207次报价，确定了中联建业集团有限公司为成交方，溢价率超过40%。

（二）为钢铁企业出清落后产能服务

2020年8月5日，青钢集团下属公司青岛钢渣厂资产包通过青岛产权交易所电子竞价系统历经近4个小时，1365轮出价，成交价格5659万元，实现增值4809万，增值率565.76%。青钢集团在新旧动能转换系列行动中通过我所成交47个项目，项目总成交额累计6.16亿元，平均增值率达94%，有效盘活闲置资产。

青岛钢渣厂为青钢集团二级企业，集团整体搬迁后，钢渣厂大部分设备露天放置，均已严重锈蚀，无法继续使用。青岛钢渣厂的钢渣资产又属于高污染物，在转让时既要确保钢渣厂的资产保值增值又要在拆卸和运输过程中避免造成二次污染。这都是对青岛产权交易所工作团队的考验。

青岛钢渣厂项目的方案就是盘活闲置资产，淘汰落后产能，又要确保“金山银山不如绿水青山”。在项目处置方案设计之初时，青岛产权交易所在方案中突出环境保护并主动与青岛市环保局进行沟通，依照青岛市环保局《青岛钢铁有限公司城市钢厂环保搬迁项目环境影响报告书》方案设计为前提，项目可行性方案都围绕着环保先行，方案中特别强调安全处置、规范运输的流程与重要性。通过与市环保部门和青钢集团的多次沟通，熟知钢渣处置的相关政策和要求，最终将环境保护和处置资产有机结合，得到了转让方的高度认可。该项目涉及房屋建筑物及机器设备的拆除，专业性较强，对受让方的资质和施工安全要求较高。为顺利完成设备及房屋的拆除，项目需要在受让方资格条件和交易条件设置方面，充分考虑以上因素，既保证安全施工，又能够最大限度地征集受让方。同时，为保证施工安全，约定“最终成交受让方与转让方在签订《企业资产转让合同》的同时与转让方签订《拆除施工协议》及《工程施工安全生产协议》，并交纳履约保证金（交易价款价款的10%）及200万元安全保证金。”用资格条件和交易条件双重保证项目成交后的顺利实施。

二、紧贴项目需求，完善服务手段

（一） 项目启动阶段

非标项目启动阶段，青岛产权交易所通常都会指派专业团队与项目方进行对接。深入了解项目最终实现的目标是什么，项目方有什么诉求，希望达到什么效果。这一过程要直达企业，多听、多看、多了解，在无序中建立秩序，梳理清晰思路。在设计挂牌和实施方案时，抓住项目的本质，确定出核心问题，方案要足够具体、全面、准确，避免遗漏重要问题。要从专业的角度给项目方提供合理化设计方案，既要体现项目方诉求也要符合现有的法律法规，底线思维不可突破。

（二） 项目实施阶段

青岛产权交易所在项目实施阶段先通过网站、公众号、市公共资源交易网、今日头条等多个渠道，发布项目信息，结合VR实景看样和视频直播等技术手段，对项目进行充分宣传和推广。其次，利用大数据对我所存量客户进行筛选，挑选出有意向客户进行信息精准投放。最后根据不同项目特点，进行一对一、点对点以及组织多场次现场交流谈判进行项目推介，必要时可以利用发布会、网上路演等形式进行新一轮宣传攻势。最大化推介给受众群体、确保每个意向方都能全方面了解项目具体情况和交易全过程。

（三） 项目成交阶段

青岛产权交易所交易系统目前采用的云服务器和双交易系统模式，可以确保交易系统的稳定性和安全性，网上交易、手机交易的便捷性可以确保竞买人随时随地报价。项目成交后，该团队需安排专人跟踪后续项目进度，及时提示交易过程风险点，及时协调解决问题，确保交易双方安全、快捷地完成项目交接。在项目的每一个重要环节，都需要通过青岛产权交易所交易系统进行进展汇报，青岛产权交易所专职风控工作人员对项目关键节点进行风险控制，确保交易全流程万无一失。

三、在盘活闲置资产中发挥产权交易市场的积极作用

青岛产权交易所严格按照国家、省、市相关政策法规，充分发挥自身要素市场功能，服务供给侧改革，通过自身高效、专业的服务，充分发挥平台优势的典型案例，实现招商项目和资产转让项目的成功招商和高溢价成交。深度诠释了青岛产权交易所 “笃实守正、创新作为、专业高效、诚信共赢”的核心价值观。产权市场在服务资本流转、国企改革、动能转换、融资服务等方面均具备独特优势，市场的平台属性帮助交易机构抓住更多机会，促进企业改造提升传统产业、培育新兴产业。2020年4月，中共中央、国务院发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，随着产权市场的不断发展，市场的活跃度及配置资源的效率、市场能级将得到进一步提升，产权市场逐步由单一的市场向全要素、全产业链、多元化转变。青岛产权交易所以此为契机，根据市场需求为不同项目导入符合要求的新业态，使闲置已久的资产重新焕发活力，通过个性化交易方案、创新交易手段等措施，实现了招商质量和国有资产保值增值的双重保障。未来，青岛产权交易所将进一步发挥交易平台优势，创新交易模式，坚持“一企一策”服务思路，重视服务企业长远发展，帮助企业方案设计，市场分析，价值研判，积极运用新渠道、新方式、新手段，进一步提升专业化水平和市场化能力。