重庆联交所助力红旗河沟车站市场化更新改造 打造全国客运站转型示范样板

2023年12月，重庆物流集团重庆交运旗下的红旗河沟车站更新改造工程合作项目，在重庆联交所创新采用投资运营一体化合作招商模式，成功引入浙江万图思睿商管公司，在为重庆交运节省6000万元项目更新改造投入的同时，在不包括净利润分成的情况下，每年实现物业使用费收益600万元、14年累计9216.83万元，助力重庆物流集团市场化更新盘活老旧汽车站，推动红旗河沟车站全面优化空间布局、提升功能品质，打造全国客运站转型示范样板。

重庆红旗河沟汽车站于1990年投用，毗邻观音桥商圈，是重庆主城区最重要的汽车站之一，占地面积31亩，8层空心圆筒楼主体建筑因“大巴穿楼”的设计获得建筑鲁班奖，成为网红打卡地。随着城市的发展，红旗河沟车站设施老旧闲置、站内客流锐减、周边交通拥堵的问题突出，被纳入重庆城市更新改造范围。鉴于项目更新改造、后期运营管理难度大，打造成与观音桥商圈相匹配的特色商业体要求高，重庆联交所充分发挥在盘活存量资产领域专业能力和创新优势，围绕高效盘活红旗河沟车站闲置场地、市场化推进车站更新改造的需求，通过官网发布“意向招商”公告，在广泛征集市场反馈的基础上，对比分析物业租赁、合资经营、协议合作三种交易方式利弊，最终协助征集方确定了交易方案：一是确定合作方式为协议合作，不成立合资公司，征集方通过协议约定也能参与汽车站整体方案设计，对商业运营目标、物业管理等进行监管，确保项目预期顺利实现；二是确定合理的物业使用费及净利润分配比例，前7年的保底物业使用费由第三方评估机构根据资产租赁方式确定，后7年投资人在交纳保底物业使用费的基础上，还需向征集人分配经审计后不低于5%的项目净利润，与征集方共享项目收益；三是设置合理的履约保证金、装修保证金，既能保证红旗河沟车站交通客运功能的正常运行、鲁班奖建筑的原貌保存，又能确保商业运营、商业目标的达成。有效规避了传统租赁无法保证承租方持续经营能力、提升项目品质、共享项目的增值收益，合资运营方式流程决策时间长，后期管理难度大等问题，力争实现项目“投融建运”价值最大化。

项目挂牌后，重庆联交所围绕车站项目优势、未来项目打造方向积极进行推介，最终成功引入具有较强商业运营能力及开发背景的浙江万图思睿商管公司实现成交，为存量客运站转型提供新的经营模式和发展途径。据悉，红旗河沟汽车站更新改造项目将在保持建筑原貌的基础上，打造成为承载重庆几代人客运车站及交通枢纽的记忆的博物馆型文创主题商业，成为全新城市生活方式引领者。